【本级政策解读】《关于印发合肥市国有土地上房屋征收评估管理办法(试行)的通知》的政策解读
《关于印发合肥市国有土地上房屋征收评估管理办法(试行)的通知》(合建〔2022〕71号,以下简称《管理办法》),已于2022年4月29日印发。现将《管理办法》主要内容解读如下:
一、出台依据
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》《国有土地上房屋征收评估办法》(建房〔2011〕77号)《房地产估价规范》等法律法规和技术标准的有关规定,参考长三角先发城市好的做法与成功经验并结合我市实际,制定《管理办法》。
二、出台背景
(一)评估是房屋征收法定程序。《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定:“对房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格”。同时规定:“被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定”。
(二)评估过程中还存在部分问题。当前,我市采用政府招标采购的方式确定房屋征收评估机构,通过合同约定和日常监督强化标后管理,较好的保障了我市房屋征收工作的平稳有序开展。但在日常工作中也存在一些评估程序不规范、评估报告出具迟缓、评估结果受到质疑等情况。
(二)评估结果受关注度高。近年来,我市城市建设快速发展,城市房屋征收规模不断攀升。同时,随着房价持续上涨,被征收人选择货币补偿占比大幅提高,房屋征收货币补偿体量也逐年增大。被征收房屋每平米的评估价值直接关系被征收人切身利益,评估结果受到被征收群体及社会的高度关注。
综上,为促进我市房屋征收工作公平、公正,进一步保障被征收人合法利益,加强对征收评估机构从业行为的监管,规范行业自律,十分必要。
三、起草过程
为有效监管房屋征收评估机构,我局在组织专家分析研究的基础上,借鉴长三角先发城市好的做法与成功经验,结合我市实际及相关单位建议,于2021年6月份草拟了《管理办法(试行)》草案。此后,多次征求相关部门及各区、开发区意见,并和市房产局多次会商,最终形成《管理办法》。
四、工作目标
进一步规范我市国有土地上房屋征收评估行为,维护房屋征收当事人的合法权益,加强对房屋征收评估工作的监督管理,保障房屋征收评估结果客观、公正、公平。
五、主要内容
《管理办法》由33条条款及附件构成,条款主要分为总则、征收评估、异议处理、信用管理、附则五章,附件为合肥市国有土地上房屋征收评估信用管理标准。
(一)管理部门及管理模式。
《管理办法》规定由市城乡建设局负责国有土地上房屋征收评估管理工作。市住房保障和房产管理局负责房地产价格评估机构的监督管理。各区人民政府(含接受市政府委托的开发区管委会)确定的房屋征收部门,应当对受其委托的房屋征收评估机构及其评估行为进行监督管理。
同时规定,市城乡建设局对在我市从事国有土地上房屋征收评估业务的评估机构实行信用管理。
(二)房屋征收评估服务机构。
根据2022年3月1日起施行的《政府采购框架协议采购方式管理暂行办法》(财政部令第110号)相关规定,经征得市财政部门同意后,对原有招投标采购方式进行优化调整,拟采用框架协议采购方式确定房屋征收评估服务机构。
(三)强化评估技术标准采用的监督。
为促进全面、客观的评估被征收房屋价值,保障征收补偿不低于类似房地产的市场价值。《管理办法》规定,评估机构经选定后,区房屋征收部门应主持从评估服务机构中(不包含项目已经选定的征收评估机构)以抽签或摇号的方式确定2家评估机构,对项目预评估结果的评估技术问题进行评审。
(四)规范档案管理。
《管理办法》规定房屋征收评估工作结束后,评估机构应当落实征收项目档案管理责任,按照档案管理有关规定,将评估委托合同及委托书、房屋征收决定公告、评估对象的产权证明材料及有关房屋基本情况的证明材料、评估对象的实地查勘记录等资料与评估报告(含技术报告)共同整理存档,档案保存期限不少于三十年。
(五)实行信用管理。
《管理办法》规定,市城乡建设局应遵循客观、公正、公平的原则,对评估服务机构实行动态信用管理。通过采集、记录评估服务机构执业能力和执业行为等情况,每年定期组织信用标准等级评定,在征求市住房保障和房产管理局信用评价确认意见后,公布评定结果,并记录留档备查。
同时规定评估服务机构的信用信息是主管部门日常监管,以及通过框架协议采购评估服务机构的重要评价参考依据。评估服务机构列入重大信用不良记录的,暂不委托其承接我市房屋征收项目的评估及评审业务,对于情节特别严重,不合适继续从事征收评估工作的,将其从我市评估服务机构中除名。
(六)信用等级标准(第二十七条)。
征收评估信用管理暂设甲级(信用分值 100 分及以上)、乙级(信用分值 80 至 100 分的)、丙级(信用分值 60 分至80 分的)三个等级,甲级为具备较高信用等级的机构。信用分值不及 60 分的评估机构,暂不委托其承接我市房屋征收项目的评估及评审业务。
六、创新举措
(一)设立预评估技术标准评审程序。为保障被征收群众的合法权益,进一步增强被征收房屋价值评估的客观、公正性,《管理办法》规定,评估机构经选定后,区房屋征收部门应主持从评估服务机构中(不包含项目已经选定的征收评估机构)以抽签或摇号的方式确定2家评估机构,对项目预评估结果的评估技术问题进行评审。
(二)建立房屋征收评估机构信用管理体系。通过采集、记录评估服务机构执业能力和执业行为等情况,每年定期组织信用标准等级评定,在征求市住房保障和房产管理局信用评价确认意见后,公布评定结果,并记录留档备查。信用信息作为主管部门日常监管,以及通过框架协议采购评估服务机构的重要评价参考依据。
七、保障措施
一是每两年采用框架协议采购方式,重新采购确定房屋征收评估服务机构。
二是强化信用管理每年定期组织对评估服务机构进行信用标准等级评定。